昨今話題の不動産投資のセカンドオピニオン。
不動産投資の人気に伴い徐々に市民権を得出した考え方であり、不動産会社や宅建を持たない企業などが提供するものなど、さまざまな形態があります。
ただ全てのセカンドオピニオンに言えることは、『真の意味で中立な立場ではない』ということ。
その理由は、ほぼ全てのセカンドオピニオンは相談料無料を謳っているから。相談料が無料ということは不動産物件が売れた際の販売益で運営されているサービスであることは明らかです。つまりセカンドオピニオンを受けることは、不動産投資会社からすればかもがネギ背負ってやってきた状況に等しいです。
それでも私は不動産投資のセカンドオピニオンを受けるべき、と考えています。
それは、
- 複数の視点からの意見を聞くことで、知識が整理される
- 複数の物件提案をされることで、相場感が身につく
- 金利条件がより良い会社に出会える可能性が高まる
- 最初に提案された物件資料を持っていくことで、より良い条件の物件が出てくる可能性が高まる
- 過剰な営業トークに気付ける
この5つの理由からです。
当ブログの管理人
バンカー杉本
北関東出身で外資系銀行に勤務する40代のサラリーマン投資家。東京工業大学で金融工学を勉強。同大学院博士課程を卒業後、日系証券会社勤務。在籍中に不動産投資と出会う。現在はワンルームマンション12戸保有（内ローンフリー物件5戸）。過去に悪徳不動産会社から物件を購入してしまった苦い経験を持つ。セカンドオピニオンサービスでトータル3000万円以上のメリットを享受。CFA、証券アナリスト、プライベートバンカー、宅建士の資格を保有。
不動産投資のセカンドオピニオンを受けるべき5つの理由
複数の視点からの意見を聞くことで、知識が整理される
不動産投資にはさまざまなメリットがあります。
- 節税
- 相続税対策
- 老後の年金代わり
- 保有5~10年での売却益
- 団体信用保険による生命保険・がん保険効果
ざっと上げただけでも上記のようなメリットがあります。
この中でよく勘違いされている方が多いのは節税です。
不動産投資による節税効果は限定的
高年収のサラリーマンの方ほど、節税に魅力をもつ方は多い傾向にあります。
しかし、不動産投資の節税効果というのは、ワンルームマンションで初年度数十万円ほどで、そこから年を追うごとに減っていき、5年もするとほぼなくなります。特に初年度は諸費用の支払いがあるため節税効果は大きいですが、2年度目からはがくっと節税額も落ち込みます。しかし、この節税効果はサラリーマンでは不動産投資をすることでしか得られないメリットですから、営業マンは熱心に説明します。
そうして、節税目的で不動産投資を始めた人は、大体2~3年して思ったほど節税効果が得られないことに気づき、売却したいと考え出す方が非常に多い印象です。
これは不動産投資を非常に偏って理解している実例です。
たしかに節税効果は非常に有益な不動産投資のメリットですが、それを誇大させてアピールする営業は間違った理解を促進してしまいます。そのためセカンドオピニオンで複数の角度から話を聞くことで、多面的に不動産投資を理解することが可能になるのです。
わかりやすく節税の話をしましたが、他の側面でも同じような“誤認”は起こり得ます。
どのメリットも不動産投資の重要な要素ではありますが、偏った意見や営業トークで購入すると、購入後怖くなって、赤字覚悟で売却に動かれる方も非常に多いです。しっかり理解を深めるために複数の専門家の話を聞くようにしましょう。
複数の物件提案をされることで、相場感が身につく
セカンドオピニオンを受けるメリットは、物件の相場感を身につけられる、という点です。
不動産投資というのは、投資家と不動産業者の間で非常に大きな情報の非対称性があります。
そのため、物件の相場感を理解している投資家はあまりおらず、ただ35年のシミュレーションを見せられて確かに得しそうだ、と思って購入する人が多いわけです。
しかし、この状況は非常に危険です。
そこで不動産投資のセカンドオピニオンを受けることで、別の物件や角度から物件についての考え方を提案してもらえます。
例えば1社目で東新宿駅徒歩13分の3,300万円の新築物件、2社目で荻窪駅徒歩10分の1,700万円の中古物件を見せられると、片方だけの物件を提案されるよりもより具体的に高い、安いという判断がつくかと思います。実際にはどちらも相場なのですが、自分の投資目的にはどちらの物件が向いていそうなのか？わかりますよね。
このように相場感を把握しながら意思決定をすると不動産投資に対する納得感が変わってきます。納得感があると、落ち着いて賃貸経営ができるというメリットがあります。逆に1社目の業者に言われるがまま不動産投資を始めて、購入後半年で売りたい言い出す方もいます。こういった方は自らの意思決定を放棄してしまっていたので、急に怖くなって夜も寝られなくなる日が続くことになります。
金利条件がより良い会社に出会える可能性が高まる
不動産投資ローンの金利は、物件、借主、提携金融機関の3つの要素で決まります。
不動産投資のセカンドオピニオンを受けることで、主に提携金融機関による要素で大きく影響します。
金融機関では、不動産投資会社はランク付されており、取引数などの実績によって金利が変わってきます。つまりその金融機関と取引量の多い不動産会社で購入すると金利が有利に働く可能性があるのです。
金利が1%違えば、2500万円ほどの物件を購入した場合、返済総額は35年で400~500万円ほど変わってきます。
そのため1社目で決めることなく、不動産投資のセカンドオピニオンを利用して、複数の不動産会社から提案を受けることでより良い金利条件で不動産投資を始められる可能性が高まります。
最初に提案された物件資料を持っていくことで、より良い条件の物件が出てくる可能性が高まる
1社目で提案された物件情報を持ってセカンドオピニオンを受けることで、セカンドオピニオンの会社はより良い条件の物件を出そうという心理が働きます。
1社目で提案された物件が良い意味でベンチマークとなり、より良い条件で不動産投資を始められる可能性が高まります。
不動産投資（特にワンルームマンション）というのは初期設定(立地、築年数、価格、管理方法など)が非常に重要な投資ですから、こういったメリットがある以上は必ず相談すべきでしょう。
過剰な営業トークに気付ける
過剰な営業トークとは、主に未確定の未来を約束しているように誤認させるトークのことです。
例えば、
- 私に任せてください！
- 節税効果は永年続きます！
- 35年間サブリースです！
- 絶対値上がります！
- 5年たったら弊社が買い取り保証します！
こういったトークになります。
このトークは全て約束ではありません、過剰な期待は禁物です。
契約書を巻いたとしても法的に確約できないことなので無効となります。
買い取りのトークは実際に買い取ってくれる可能性はありますが、残債がいくらか残る赤字精算になることが非常に多いです。
こういった営業トークは、初心者だとなかなか気づけず、ついつい言葉にすがってしまいがちです。しかし不動産投資のセカンドオピニオンを受けることによって、こういったトークのどこまでが本当で嘘なのかを教えてもらうことができます。弁護士が関与しているセカンドオピニオンサービスもあるので安心です。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
現在不動産投資を検討されている方は、ぜひ不動産投資のセカンドオピニオンを受けるようにして見てください。
おすすめの不動産投資のセカンドオピニオンの業社リストはこちらの記事に書いてます。ぜひご参考にください。
それでは！
PS：私はセカンドオピニオンサービスによって金利を下げる、管理方法の適正化、物件価格の値下げなど成功してきました！トータルで3000万円以上の効果はあったと思います！