本サイトは、今注目されているサービス、「不動産投資のセカンドオピニオン」について、その仕組みやビジネスモデル、おすすめの業者まで、今まさに不動産投資に迷われている方、不動産投資のセカンドオピニオンを受けようか迷っている方に向けて情報をお伝えしていきたいと思います。
当ブログの管理人
バンカー杉本
北関東出身で外資系銀行に勤務する40代のサラリーマン投資家。東京工業大学で金融工学を勉強。同大学院博士課程を卒業後、日系証券会社勤務。在籍中に不動産投資と出会う。現在はワンルームマンション12戸保有（内ローンフリー物件5戸）。過去に悪徳不動産会社から物件を購入してしまった苦い経験を持つ。セカンドオピニオンサービスでトータル3000万円以上のメリットを享受。CFA、証券アナリスト、プライベートバンカー、宅建士の資格を保有。
不動産投資のセカンドオピニオンとは
不動産投資のセカンドオピニオンとは、不動産投資会社から提案されている不動産物件の価格の適正さや、営業マンの説明方法などについて、第三者機関が中立な立場でジャッジするサービスです。
他にも所有物件の売却相談、管理会社の変更、ローンの借り換え相談など、幅広く相談に乗っている会社もあります。
特にワンルームマンションに特化したセカンドオピニオンが多い気がしています。
不動産投資（特にワンルームマンション）は、最初の物件選びや業者選びでほぼ全てが決まってしまう投資です。
一方、不動産投資は初心者にとっては良し悪しの判断が非常に難しい投資でもあります。
ざっとポイントを出すだけでも、
- 物件が適正価格か
- 立地は長期にわたって賃貸需要が見込めるか
- 大規模修繕などの予期せぬ出費が控えていないか
- シミュレーションの空室率は現実的か
- サブリースの有無/解約が可能か/契約内容を事前に確認できるか
- 出口戦略が現実的か
など、見るべきポイントは多岐にわたります。
このように初心者にとって判断が難しい不動産投資をお手伝いするため、「不動産投資のセカンドオピニオン」というサービスが今注目されています。
真に中立な不動産投資のセカンドオピニオンは存在しない
初心者にとって心強い不動産投資のセカンドオピニオンですが、実は本当の意味で中立な不動産投資のセカンドオピニオンは存在しません。
これは不動産投資のセカンドオピニオンのビジネスモデルを理解すれば分かります。
不動産投資のセカンドオピニオンのビジネスモデル
私が知る限り、世の中にある不動産投資のセカンドオピニオンサービスはほぼ全てが無料で提供されています。
つまり、ほぼ全ての不動産投資のセカンドオピニオンは不動産投資を検討している新規顧客の接点として活用され、相談後に自社の物件の紹介、または提携先企業への紹介に繋げられていると考えていいでしょう。私自身も相談した結果、そのようになった経験があります。
そもそも不動産会社にセカンドオピニオンを求める行為は、不動産会社からすればカモがネギ背負ってやってきた状態と言えます。中立な意見を聞きに行っているつもりが、影でほくそ笑んでいる可能性があります。
不動産投資のセカンドオピニオンを受けるべき理由
しかし、私は不動産投資のセカンドオピニオンが真に中立ではないことを理解した上で、活用することをお勧めしています。
その理由は、
- 複数の視点からの意見を聞くことで、知識が整理される
- 複数の物件提案をされることで、相場感が身につく
- 金利条件がより良い会社に出会える可能性が高まる
- 最初に提案された物件資料を持っていくことで、より良い条件の物件が出てくる可能性が高まる
- 過剰な営業トークに気付ける
という点が考えられます。
たとえ相談にいったのち、営業されたとしてもその営業は一社目のものより良い提案になる可能性が高いということですね。また相談するあなた自身も理解が深まるため、結果としてはプラスの影響が大きいと考えています。
不動産投資をするなら、不動産投資のセカンドオピニオンを受けた方が良い理由についてはこちらの記事でより詳しく解説しています。
不動産投資のセカンドオピニオンの業者の選び方
不動産投資のセカンドオピニオンを依頼する場合、どういった業者にお願いすべきか、その基準を解説します。
ちなみに相談が無料だからとあちこちに相談していると、結局不動産会社さんから買わないお客さんだからと相手にしてもらえなくなって良い物件や情報が回ってこない可能性があります。また、情報過多になって何が良いか判断がつかなくなる可能性もあるので、1~2社程度に留めておくことをお勧めします。
デベロッパー企業を避ける
不動産投資でいうデベロッパーとは不動産投資物件を建設している会社になります。
デベロッパーの第一目的は、自社建設の物件を販売することです。
つまり、デベロッパーの営業マンは相談者の希望を汲み取って物件を提案するのではなく、自社物件がいかに魅力的かを伝えるトークが得意です。
さらに、自社物件も都心高立地ならまだしも、昨今は都心部はマンションを建てるスペースがないので、新築マンションは少し外れた微妙なエリア(足立や江戸川区など)の物件が多いという傾向も見られます。そういった意味でも、セカンドオピニオンどころか、自社物件が有利になるトークを展開される恐れがあるため、デベロッパーは避ける方が無難でしょう。
普段から新築物件に触れる機会の多いデベロッパーの営業マンでは、売却相談やローン借り換えといった柔軟な対応が弱いイメージもあります。こういった理由からデベロッパーは避けるべきだと考えています。
不動産会社以外の第三者機関を避ける
不動産会社ではない、宅建を持たないセカンドオピニオンを提供している会社もありますが、そういった会社も避けるべきです。
宅建を持たないセカンドオピニオンの会社のビジネスモデルは、提携不動産会社に顧客をトスアップし、不動産物件が販売された際の”紹介料“という成功報酬や一人送客するといくらという報酬だからです。また、不動産会社ではないことから、物件の相場感や中古市場などにも精通しておらず、あくまで資産運用や資産形成、不動産投資の意義などの定性的な話しかできません。
その上紹介料が発生している分、物件価格が高くなっている可能性があり、個人的には注意が必要だと考えています。
また、不動産投資で集客し、別の投資案件を紹介してくる場合も多いです。
新築・中古両方を扱うセカンドオピニオン業社に相談しよう
やはりセカンドオピニオンを求めるなら、新築、中古両方扱っている不動産会社が良いでしょう。こういった会社は中古物件を市場や個人から買い取ったり、新築物件をデベロッパーから卸してもらうことで物件を仕入れています。
そのためデベロッパーのように自社開発物件を売ることが目的ではなく、顧客に寄り添って良い提案をすることが第一目的になります。
こういった不動産会社は新築も中古も同列に扱い、それぞれのメリット・デメリットについて熟知しています。その上で顧客の希望に沿って提案してくれます。デベロッパーのように新築ゴリ押しではない、かといって中古にこだわるわけでもなく、ニュートラルに物件を提案してくれるので、より良いアドバイスを受けることができるでしょう。
一般的には後者の方が好まれますよね。
こういった不動産会社の営業マンは、普段から中古物件、新築物件の両方に触れていることから物件の相場感を理解しているため、最初に提案された物件が相場より高いか安いか、また相場通りかなど、的確にアドバイスができます。
また、相談者の希望に沿った物件の仕入れや提案なども柔軟に対応可能なところも良い点です。
売却相談やローンの借り換えなどのご相談についても、市場の理解度が深いため、的確なアドバイスが可能になります。
こういった点がデベロッパーではない不動産会社を選ぶべき理由になります。
銀行との付き合いが豊富な会社
次に気をつけなければいけないのが、設立間もない会社は避ける、ということです。
理由はいくつかあって、
- 売り上げ基盤ができていない
- 提携銀行が少ない
- 銀行ランクが低く金利が高い
です。
売り上げ基盤ができていない
セカンドオピニオンはあくまで相談が基本です。売り上げ基盤ができていない若い会社に相談した場合、なんとしてもこの相談者に購入してもらって売り上げに繋げよう！という担当者の気持ちが前面に出てくる可能性があります。しかしそうなるとしっかりと納得のいく説明にならない可能性が高いので、最低でも創業3年以上、欲を言うなら5年は経っている会社が良いでしょう。
また、それとは別に担当者の不動産業界の業界歴も判断基準になります。これは最低10年以上の業界歴がある方が望ましいでしょう。あとは物件仕入れや銀行とのやりとりなど、不動産投資業界の多岐にわたる業務について一通り経験している方だと尚良いです。
大手の不動産会社で営業10年経験とかだと営業のプロではありますが、不動産のプロとは言えないです。業界の長さだけでなく、業務全体への理解度も判断基準にしましょう。
提携銀行が少ない
次に提携銀行についてです。不動産投資では投資家が銀行ローンを組む必要があるため、不動産会社は銀行と提携しています。世の中には不動産投資用のローンを扱っている銀行が複数あり、銀行によって審査基準や金利が異なります。面白いのが投資家が一人で銀行にお願いしても高い金利や頭金が必要だったりと借り入れのハードルが高くなります。
しかしながら、不動産会社の信用で銀行と提携している場合は、個人で借りるよりも圧倒的に有利な条件になります。
投資家としては複数の銀行から選択できた方が金利を低く抑えられる可能性が高まります。しかし設立後間もない会社では銀行の提携数が少なく、選択肢が十分でない事態が起こり得ます。
銀行ランクが低くて金利が高い
3つ目が、金利が高くなってしまう可能性です。あまり知られていないですが、不動産投資ローンの金利が決まる要素の一つに、
“不動産会社と銀行との取り組み実績”
があります。これは投資家が購入を検討している不動産会社と銀行との付き合いによって、投資家の金利が影響を受けるということです。設立まもない会社から購入するより、同じ物件でも銀行からして実績があり信用できる会社から購入する方が金利が低くなるということです。
そのため、設立後まもない会社や銀行の信頼が低い会社は避けた方が良いでしょう。
最近増えている悪質な営業・販売手法を避けるため、セカンドオピニオンの活用を。
不動産投資のセカンドオピニオンは、物件価格の適正さや不動産投資への理解を深めるために重要ですが、もう一つ重要な役割があります。それは、悪質な営業を受けていないか、というチェックができる点です。
最近流行っている代表的な例を二つご紹介します。
逆鞘サブリース
逆鞘(ぎゃくざや)サブリースです。サブリースとは不動産投資における収益保証のようなものです。サブリース物件を購入すると毎月の家賃が定額で保証され、空室関係なく家賃が振り込まれます。
一見良さそうに見えるこの制度ですが、トラブルが非常に多い契約です。
そのトラブルの一つが逆鞘サブリースと呼ばれる、相場より高い賃料を保証し、物件価格を不当に釣り上げる手法です。
物件価格は家賃によって決まります。六本木のタワーマンションで家賃が80万円を超える場合は物件価格も3億円を超えてきますし、荻窪駅徒歩10分で家賃が7万円なら物件価格は1,500~2,000万円ほど、というように、家賃が上がれば物件価格も高騰します。
これを利用し、実際の相場家賃7万円の物件を家賃9万円の設定にします。すると2万円分、物件価格を釣り上げることが可能になります。
仮に家賃の引き上げによって物件価格を200万円釣り上げられたとします。すると不動産会社は200万円分利益を増やすことが可能です。
しかし相場家賃7万円の物件に対して家賃9万円の設定をすると入居者がつかないので、家賃を7万円に戻します。不動産会社はサブリース契約で、投資家に家賃9万円の振り込みを約束していることから、この時点で毎月2万円の赤字が発生します。これが逆鞘と呼ばれる所以です。
ただサブリースというのは、一般的に2年で家賃の改定が可能で、その金額の決定権は管理会社（＝不動産会社の場合がほとんど）にあります。そのため、保証家賃を6万円に設定します。すると不動産会社は毎月1万円のサブリース手数料を獲得でき、出血が止まります。
以上の流れで、不動産会社は2万円 x 24ヶ月 =48万円の赤字ですが、販売時に200万円の利益が上乗せされていることから、152万円のプラス収支になります。一方投資家は、相場家賃7万円の物件を相場よりも割高で購入していることになるので、非常に投資効率が悪いです。
マッチングアプリ商法
もう一つがマッチングアプリを利用したアポ獲得です。
詳細はこちらに記載していますので参考にしてください。
本来男女の出会いを目的としたアプリ内で異性と繋がり、巧みに不動産投資へと誘導していく手法です。
聞くところによると、ネットワークビジネスのようなアポ取りが得意な人種が参入しているようで非常にタチが悪いです。
マッチングアプリで出会った人から投資の話やすごい人がいるから紹介したいと言われたら、十中八九あなたに興味はないです。即ブロックしましょう。
会社個人携帯連絡商法
会社の個人携帯にいきなり知らない番号から電話がかる商法です。
一度出てしまうと、非常に会話がうまい営業マンに丸め込まれてしまいます。
そもそも電話番号が流出しなければ電話を掛けてくることもないのですが、、、番号を不正に入手して販売する業者がいることも事実です。
私も過去に同僚が退職した際に番号を業者に販売し、そこから電話がかかってきたことがありました。
会社では下4桁を連番にして契約しているケースが多いので、一度入手すれば同じ会社の何人もの携帯番号を入手したも同然になります。
個人情報保護を無視した営業行為を行う会社にまともなところはないですよね！
まとめ
いかがでしたでしょうか。
不動産投資、特にワンルームマンション投資は初心者にかんたんに見えますが、実は物件判断や管理など実は、難しい投資です。そのため不動産投資のセカンドオピニオンは非常に有益なサービスと言えます。
一方、相談する際の心構えやセカンドオピニオン企業の選び方を間違えると、結局不動産会社の“良いお客さん“になってしまいます。
不動産会社から良い情報をもらえるように、しっかり業社を選定し、この記事に書いてあることを読み込んでから相談に行きましょう。
それでは！
不動産投資（ワンルームマンション）は間違えなければ非常に効率的に資産を増やしてくれる投資先ですよ！
PS:バンカー杉本に相談する！
私の知識や経験がお役立ちできるのであれば嬉しい限りです。
私自身、不動産業者とは、付き合いが多いので様々な物件情報や業界情報は入ってきます。
自身がセカンドオピニオンサービスを受けた経験や自分の体験から相談に来られた方に最適なセカンドオピニオンサービスを教えることができると思います。
場合によっては、不動産業者や管理会社をお教えすることも可能です。
また、すでに保有している物件や提案されている物件の良し悪しジャッジ※も可能です。
※少し辛口になってしまうかもしれませんが真実を述べさせていただきます
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